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阳光100上半年仅完成年销售目标25% 融资成本超13%

时间:2019-07-18
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逆水,如果你不前进,你会撤退。 2019年,阳光100中国(HK.02608,以下简称“阳光100”)创下自己的销售目标150亿元,比2018年的200亿元下降14.29%。

在降低目标的同时,目标销售额不高。今年上半年,公司的合约销售额仅完成年度销售目标的25。25%,销售额和销售面积均同比下降。

数据显示,2014年至2017年,阳光100的销售业绩分别为71.1亿元,64.2亿元,69.8亿元和69.1亿元。 2018年,阳光100的销售目标为175亿元,最终销售额为120.96亿元。

在销售业绩未达到预期的同时,阳光100本身仍面临巨大的财务压力。 “长江商报”记者发现,截至2018年底,公司负债总额为518.43亿元,比去年同期增长11.21%。其中,流动负债约为279.89亿元,净负债率从2017年的231.6%上升至2018年的261.6%,增幅达到30个百分点。

记者注意到,今年4月,阳光100已售出两项优质资产,以60亿元缓解资金压力,其中近46亿元用于偿还债务。

财经评论员肖磊认为,未来中小型房企面临的压力仍然较大。高负债运作的成本越来越高,市场本身处于周期性调整之中。如果没有足够的现金储备来应对低增长的房地产时代。许多中小型住房企业可能面临更大的发展困难,生活空间将大大减少。

只有四分之一的销售目标在半年内完成

阳光100中国成立于1999年,其前身广西万通企业由易小迪于1992年创立。 1999年,阳光100中国在北京CBD成功开发了阳光100国际公寓项目,随着中国房地产市场的发展进入了快速增长期。

最近,Sunshine公布了未经审计的运营数据。 2019年6月,阳光100实现未经审核的合约销售额约人民币7.4亿元(包括一笔4300万元的小股份交易项目),相应的合约销售面积约为55,931平方米。今年上半年,阳光100中国实现了约37.8亿元的未经审计合同销售额(包括小型交易项目的7.27亿元),相应的合同销售面积约为312,441平方米。

根据阳光100中国业绩大会,2019年公司的合约销售目标约为150亿元。根据这一计算,上半年仅完成了25.25%的年度目标。

事实上,它在2018年的销售情况并不如预期。公司2018年的合同销售额为120.96亿元,同比增长14%;实现收入75.79亿元,同比增长10.2%。

尽管合约销售同比增长,但根据管理层于2018年初提出的175亿美元的销售目标,阳光100仅完成其全年目标的69.12%。此外,2018年,阳光100从盈利转为亏损,并记录股东应占亏损3000万元,而2017年股东应占利润为5931万元。阳光100表示,2018年的利润减少71.4%至人民币242.8百万元,主要是由于应收账款及其他应收账款亏损人民币947.4百万元。剔除一次性亏损拨备,调整后年度利润增长17.9%至10.1亿元,调整后股东应占溢利增加22.8%至7.28亿元。

与此同时,管理层表示,该公司预计今年将实现约140亿元的回报。它将用13亿元人民币收购土地。截至2018年12月31日,阳光100中国土地储备总建筑面积1500万平方米,股权土地储备面积1016.7万平方米。

嘉里数据显示,2017年,中国房地产业务销售榜上有200家,阳光100中国排名第146位;在2018年,该公司在排名中跌至第157位。

严跃进认为,销售任务没有很好地完成,实际上也是因为营销的力量不够,而且可以销售的商品数量相对较少,因此性能可能会有很大的波动。销售业绩不佳,很容易对现金流产生更大的影响。当然,如果有外部借款,那么只能理解公司现有的投资渠道相对较少,只能通过借贷实现增值。此外,资金运作中不存在内部差异。

1月份出售60亿资产以缓解财务压力

在今年3月29日的年度业绩发布会上,阳光100中国管理层表示,它将在2019年出售优质土地,以支持公司的流动性缺口,并在未来两到三年内补充公司的业务转型。部分土地将全部出售,部分土地将保留部分合作开发权益。公司管理层预计,土地出让收入将达数十亿元至数十亿元。

3月底,它提出了Sunshine 100,它将出售优质土地以支持流动性缺口。 4月份,它出售了两家项目公司的股份。

记者注意到,今年4月,阳光100已售出两项优质资产,以60亿元来缓解资金压力。 4月2日,阳光100中国出售重庆阳光70%,金额约13.34亿元。受让人是Sunac。 4月14日,阳光100中国宣布其持股55%的子公司昌嘉国际有限公司出售卓信集团有限公司和凯撒集团控股有限公司的子公司凯撒有限公司,约46.64亿元人民币。

在重庆阳光100股权交易中,公司免除股东贷款利息4.98亿元,账面亏损4.85亿元。上述两项资产的出售收到近60亿元的代价,公司用45.78亿元偿还债务。

阳光100出售项目股权的行为受到市场的质疑,并存在债务压力。根据年报,2018年,集团负债总额约为518.44亿元,比去年同期增长约11.21%。其中,流动负债约为277.99亿元,与去年同期相比有一定增长。此外,尽管本集团的流动比率略有下降,但由于贷款和借贷总额增加,净负债比率从2017年的231.6%上升至2018年的261.6%,增幅为30%。

就现金流量而言,截至2018年底,集团持有现金及现金等价物约人民币25.88亿元,一年内需支付39.59亿元。现金目前无法弥补其应付的短期债务。

标准普尔在2018年底发布的评级报告显示,虽然近几个月阳光100的业务回报或现金流量有所改善,但其商业模式的可持续性仍面临风险。标准普尔表示,考虑到公司的短期债务到期和低现金水平,它将在未来12个月保持疲弱。与此同时,公司也可能容易受到进一步收紧国内信贷环境的影响。

值得注意的是,2019年1月17日,阳光100的股价暴跌76%,当日最低价为0.86港元。虽然在后期恢复,但仍达到64.59%,当天的价格为每股1.13港元。 100看到这个表格,立即宣布该公司的运营正常,并在第二天回购了该公司的2975.4万股,这暂时稳定了该股的下跌趋势,这一趋势仅持续了一周,一周后晒太阳100股价暴跌。截至4月2日,市场价值不到崩盘前的一半。

在这方面,阳光100认为,公司2018年底的总计息负债较2017年末略有增加,但长期和短期债务结构保持稳定,常规融资渠道顺畅。仍然有超过165亿的未使用信贷额度。目前,公司整体财务状况稳定,运营正常。

融资成本高达13%

为了弥补增长的差距,阳光100毫不犹豫地以13%的投资收益率获得融资。

1月24日,该公司披露,北京信托在两年内为公司提供的资金不超过20亿元。该公司将79%的项目公司转让给北京信托,并将剩余的21%股份质押给北京信托。此外还有条件是北京信托的年度投资收益不低于信托本金的13%。

1月29日,上海证券交易所发布了阳光100申请的1亿元融资方案。这对于日照100来说是一个大问题。

6月28日,该公司发行了2亿美元的优先票据,该票据于2021年到期,债务偿还和一般企业使用的年利率为11.5%。

在海外“借钱”的同时“寻找钱”。 2018年,公司向第三方发放30.29亿元贷款,年利率为11%。此外,还有一笔10.2亿元的对外贷款,计入“其他经营费用”项目。

根据2018年年报,这笔资金经历了“信贷风险大幅增加”,资金回收存在不确定性。主要原因是神秘担保人因有关部门调查协助而失去联系。截至2018年底,公司为该笔贷款拨备了9.02亿元。

在转型的道路上,阳光100也经历了艰难时期。自2015年以来,阳光100已经开始从传统的住宅开发转变为“复杂”模式,并逐步放慢了土地收购和项目扩张速度。以支付土地和收购项目金额为例,2013年和2014年的支出分别为17.03亿元和17.94亿元。 2017年,这一数字降至4.962亿元。

改造后,阳光100专注于三类产品,即街区综合体,服务式公寓和特色城镇。然而,这三种不同形式的共同点,即高运营水平要求和长期资本回报率,并未给公司带来大量收入贡献。在2017财年的绩效会议上,公司董事长兼首席执行官易小迪表达了公众的不满。

对于阳光100的转型,业内人士认为,许多开发商改造运营商的道路不是很顺利,尤其是他所关注的街区,服务式公寓和特色城镇,而且初期投资特别大。而且,经营周期很长,很难实现高周转率,商业运营必须等到经营开始盈利后,肯定不如传统卖房出售房屋的方式。资料来源:长江商报

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